HIPOTECAS CONSTITUIDAS EN MULTIDIVISAS EXTRANJERAS
Queremos compartir con nuestros clientes y amigos el exito de uno de nuestros clientes con una sentencia que declara las hipotecas en multidivisa un producto toxico y que el préstamo despues de haber crecido de manera desproporcionada debiendo en 2015 mas de lo que se solicitó en 2007 debe fijarse en euros y retrotraerse al momento inicial del contrato. Recogemos unos breves resñas sobre las hipotecas multidivisa
Son muchos los Hipotecas en Multidivisas que durante un tiempo tuvieron una importante aceptación en nuestro país. Los Bancos aconsejaron a sus clientes indiscriminadamente que se constituyeran principalmente en Yenes o Libras.
Debido a la crisis económica sufrida en España, son muchas las personas que ahora ven como el saldo deudor de su hipoteca ha aumentado a un ritmo desproporcionado, llegando incluso a quedar pendiente de amortización más de la totalidad del capital solicitado en el préstamo.
García Mariscal Abogados quiere llegar a los consumidores y usuarios clientes en general afectados por este producto bancario toxico que los Juzgados y el Tribunal supremo ya se han pronunciado declarando la nulidad de este tipo de hipotecas.
La naturaleza y características de la hipoteca multidivisa es tratada por la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2015, estableciendo entre otros términos que : “ en los últimos años, mientras que el valor de los inmuebles adquiridos en España ha sufrido una fuerte depreciación, las divisas más utilizadas en estas “hipotecas multidivisa” se han apreciado por lo que los prestamistas deben abonar cuotas más elevadas y en muchos casos deben ahora una cantidad en euros mayor que cuando suscribieron el préstamos hipotecario absolutamente desproporcionado respecto del valor del inmueble que financiaron mediante la suscripción de este tipo de préstamos. “
Así mismo también el Tribunal Supremo en la misma Sentencia establece la normativa aplicable para la determinación de establecer cuáles eran las obligaciones de información que incumbían a la entidad prestamista y a este respecto establece que : “ La hipoteca multidivisa, es un instrumento financiero derivado por cuanto que la cualificación de la obligación de una de las partes del contrato (pago de las cuotas de amortización del préstamos y el cálculo del capital pendiente de amortizar) depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, denominado activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera. En tanto que instrumento financiero derivado relacionado con divisas, esta incluído en el ámbito de la Ley del Mercado Nacional de Valores de acuerdo con lo previsto en el art. 2.2 de dicha ley. Y es un instrumento financiero complejo en virtud de lo dispuesto en el art. 79.bis.8 de la Ley de Mercado de Valores en relación con el art. 2.2 de dicha Ley”.
En consecuencia (el Banco) la entidad prestamista está obligada a cumplir con los deberes de información que le impone la citada Ley de Mercado de Valores, y más concretamente en su artículo 79 (bis) enumera las obligaciones de información:
• Mantener en todo momento adecuadamente informados a sus clientes.
• Toda la información dirigida a los clientes, incluida la de carácter publicitario, deberá ser imparcial, clara y no engañosa. Las comunicaciones publicitarias deberán ser identificables con claridad como tales.
• A los clientes, se les proporcionará de manera compresible, información adecuada sobre la entidad y los servicios que presta; sobre los instrumentos financieros y las estrategias de inversión; sobre los centros de ejecución de órdenes y sobre los gastos y costes asociados de modo que les permita comprender la naturaleza y riesgos del servicio de inversión y del tipo específico de instrumento financiero que se ofrece pudiendo, por tanto, tomar decisiones sobre las inversiones con conocimiento de causa. La información podrá facilitarse en un formato normalizado.
• El cliente deberá recibir de la entidad informes adecuados sobre el servicio prestado. Cuando proceda dichos informes incluirán los costes de las operaciones y servicios realizados por cuenta del cliente.
• Las entidades que presten servicios de inversión deberán asegurarse en todo momento de que disponen de toda la información necesaria sobre sus clientes, con arreglo a los que establecen los apartados siguientes.
• Cuando se preste el servicio de asesoramiento en materia de inversiones o de gestión de carteras, la entidad obtendrá la información necesaria sobre los conocimientos y experiencia del cliente, incluidos en su caso los clientes potenciales, en el ámbito de inversión correspondiente al tipo de producto o servicio concreto de que se trate; y sobre la situación financiera y los objetivos de inversión de aquel, con la finalidad de que la entidad pueda recomendarle los servicios de inversión e instrumentos financieros que más le convengan. Cuando la entidad no obtenga esta información, no recomendará servicios de inversión o instrumentos financieros al cliente o posible cliente.
• Cuando se presten servicios de distintos de los previstos en el apartado anterior, la empresa deberá solicitar al cliente, incluido e su caso los clientes potenciales, que facilite información sobre sus conocimientos y experiencia en el ámbito de inversión correspondiente al tipo concreto de producto o servicio ofrecido o solicitado, con la finalidad de que la entidad pueda evaluar si e servicio o producto de inversión es adecuado para el cliente. La entidad entregará una copia al cliente del documento que recoja la evaluación realizada. Cuando, base a esta información, la entidad considere que el producto o el servicio de inversión no es adecuado para el cliente, se lo advertirá.
En los términos que determine le Comisión nacional del Mercado de Valores, las entidades que presten servicios de inversión deberán mantener, en todo momento, un registro actualizado de clientes y productos no adecuados en el que reflejen, paracada cliente, los productos cuya conveniencia haya sido evaluado con resultado negativo.
La normativa sectorial que regula con detalle las obligaciones de información que debe cumplir la entidad bancaria sobre los productos y servicios que ofrece está constituida por: La Ley 26/1988 de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, y más concretamente lo recogido en su artículo 48.2 que establece las obligaciones básicas de las entidades de crédito para la protección de los legítimos intereses de su clientela.
Orden de 5 de mayo de 1994, vigente a la fecha de escritura, supone para las entidades de crédito dos obligaciones básicas:
1. La entrega del folleto informativo, regulada en el artículo 3. 1 que dice “las entidades de crédito deberán obligatoriamente informar a quienes soliciten préstamos hipotecarios sujetos a esta Orden mediante la entrega de un folleto cuyo contenido mínimo será el establecido en el anexo I de esta norma”.
2. La entrega de oferta vinculante, regulada en el artículo.
El incumplimiento de las obligaciones y deberes establecidos en la normativa sectorial que regula con detalle las obligaciones de información que debe cumplir la entidad bancaria unas veces afectará al contenido obligacional de la relación negocial, otras incidirá en el momento de la perfección del contrato afectando a su posible validez y en otros puede implicar únicamente una infracción de carácter administrativo.
No obstante, es necesario partir de dos premisas para poder enfocar el asunto litigoso, (i) que estamos en presencia de un instrumento financiero complejo (ii) que procede clasificar a los demandantes como clientes minoristas según la redacción vigente del artículo 78 Bis 1, de la Ley de Mercado de Valores, puesto que no se les presume experiencia, conocimientos y cualificación necesarias para tomar sus propias decisiones de inversión y valorar correctamente sus riesgos.
Deben exigirse con especial rigor los deberes precontractuales de información, que debe ser exquisita, clara, precisa, exhaustiva y comprensible para el cliente no experto en cuestiones financieras.
Hay que destacar ante todo que la prueba del cumplimiento del deber de la información, cuando solo se facilita de forma de oral, no puede consistir únicamente en la manifestación del personal de la financiera, en la medida que no se puede obviar en estos casos su subjetividad como empleados de la entidad bancaria que comercializó el producto litigioso.
Cabe reseñar que en la práctica mayoría de los casos el clausurado del contrato es insuficiente para que el cliente conozca la mecánica y los riesgos que entraña la operación que se está contratando porque los usuarios de los servicios bancarios no suelen tener acceso en la mayoría de los casos a la normativa protectora evitando así dar información sobre el contenido del contrato y los riegos asumidos, incumpliendo así el requisito de la claridad, la concreción y sencillez en la redacción del clausurado del contrato. En definitiva al no cumplirse estos requisitos se debe considerar, y así lo hace la doctrina que el consentimiento no está correctamente formado, y que por tanto el mismo se emite viciado por error sustancial y excusable. Ello da lugar a que se declare la nulidad parcial de este tipo de préstamos en divisas con garantía hipotecaria.
Obviamente las entidades bancarias que comercializan este tipo de productos hipotecarios esgrimen en su defensa que por parte de los clientes se produce confirmación del contrato y por tanto consentimiento cuando;
– Se paga durante un periodo de tiempo las cuotas mensuales del préstamo
– Cuando tras experimentar un encarecimiento de su hipoteca por los periodos de apreciación de la moneda extranjera en la que está constituida la misma frente al euros, en lugar de cambiarlo a euros lo cambian a otra moneda extranjera.
– Cuando se contrata un seguro de cambio
– Cuando en lugar de manifestar la intención de desvincularse del préstamo, el cliente suscribe las carencias.
Pues bien, a este respecto debe precisarse que si conforme a lo previsto en el artículo 1.311 del Código Civil, la confirmación de un contrato anulable puede producirse tácitamente, cuando la confirmación se haga con conocimiento de causa de nulidad, habiendo ésta cesado, y el legitimado para impugnarlo ejecute un acto que implique necesariamente la voluntad de renunciarlo, debe indicarse que si bien los clientes, desde determinada fecha, eran conscientes del error padecido sobre la verdadera naturaleza de la inversión realizada y los riesgos inherentes a la misma, toda vez que estos riesgos ya se han materializado; profusamente divulgados por los medios de comunicación en los últimos años, sin embargo, no se puede reconocer que de las actuaciones que las entidades bancarias suelen esgrimir se pueda inferir necesariamente una voluntad de renunciar a la acción de la anulación del contrato en multidivisas.
La confirmación de un contrato, es una declaración de voluntad por la cual se optar por dotar al contrato viciado de una eficacia definitiva, haciendo que cese la situación de incertidumbre propia de la anulabilidad, por lo tanto, para valorar si un acto es realizado por el legitimado para ello, tiene carácter confirmatorio, hay que atender, como dice el artículo 1.311 CC, ya citado, a la voluntad del legitimado de querer confirmar el negocio anulable, inferida de manera necesaria de dicho acto. No cualquier acto posterior confirma un negocio que adolece de alguna causa de anulabilidad, sino sólo aquel que se haya realizado por el legitimado para impugnarlo con ánimo de querer purificarlo.
Siendo recurrente el argumento por las entidades bancarias que el mero pago de las cuotas de hipoteca constituye una confirmación del contrato irrefutable, la doctrina ha concluido que los afectados por este problema no abonan mensualmente las cuotas con el ánimo de confirmar el contrato, sino para evitar un perjuicio mayor que sería que la entidad bancaria procediera a la ejecución de la hipoteca por impago.
Charo G. Mariscal
